Rynek krótkoterminowego wynajmu w Batumi rośnie, a wraz z nim konkurencja. Setki podobnych mieszkań, identyczne wnętrza i nagłe wahania sezonowe sprawiają, że właściwy wybór firmy zarządzającej jest kluczowym czynnikiem rentowności.
1. Dlaczego wybór firmy zarządzającej jest tak ważny
W Batumi rentowność zależy przede wszystkim od:
-
jakości zdjęć i prezentacji obiektu;
-
dynamicznego ustalania cen;
-
szybkości odpowiedzi na zapytania gości;
-
strategii w niskim sezonie;
-
promocji obiektów na Airbnb i platformie Sutoczno.
Dobra firma zarządzająca to Twój partner w biznesie mini-hotelu.
2. Najczęstsze błędy inwestorów przy wyborze firmy
Błąd nr 1 — zaufanie obietnicom „gwarantujemy 8–12% rocznie”
Jakiekolwiek stałe gwarancje dochodowości są sygnałem ostrzegawczym.
Dochody w Batumi bardzo się wahają w zależności od sezonu, konkurencji, lokalizacji, jakości zdjęć, wydarzeń w mieście oraz działania algorytmów platform.
Stała gwarancja procentowa w takim rynku jest niemożliwa.
Błąd nr 2 — wybór firmy z niską prowizją (15–20%)
Na pierwszy rzut oka wydaje się to korzystne.
W rzeczywistości niska prowizja oznacza oszczędności na krytycznych obszarach:
-
sprzątanie i pranie;
-
zdjęcia i sesje fotograficzne;
-
marketing;
-
dynamiczne ustalanie cen;
-
konserwacja i obsługa techniczna.
Uczciwa prowizja w Batumi wynosi 25–35%.
Błąd nr 3 — praca wyłącznie w trybie bezpośrednich sprzedaży, bez Airbnb/Sutoczno
Niektórzy inwestorzy myślą, że można obejść się bez platform. To błąd.
Główny przepływ dochodów generowany jest przez Airbnb i wynajem krótkoterminowy (Sutoczno).
Jeżeli firma nie korzysta z tych kanałów, Twoje mieszkanie będzie stało puste, a zyski znacząco spadną.
Błąd nr 4 — brak profesjonalnego designu i zdjęć
95% mieszkań w mieście wygląda podobnie.
Goście wybierają oczami.
Brak nowoczesnego designu i jakościowych zdjęć sprawia, że obiekt się nie wyróżnia, a co za tym idzie — nie przynosi zysków.
3. Główne zasady wyboru firmy zarządzającej
1) Sprawdź portfolio
Zwróć uwagę na:
-
ocenę na Airbnb (poniżej 4,6 — sygnał ostrzegawczy);
-
jakość zdjęć;
-
styl i treść opisów;
-
strukturę opinii.
Portfolio jest najlepszym dowodem kompetencji firmy.
2) Dokładnie sprawdź umowę
Szczególnie:
-
rzeczywistą prowizję bez ukrytych opłat;
-
kto opłaca sprzątanie, pranie i materiały eksploatacyjne;
-
terminy i sposób wypłat;
-
odpowiedzialność za ewentualne uszkodzenia;
-
warunki wypowiedzenia.
Jeżeli zapisy są niejasne — lepiej zrezygnować.
3) Przetestuj komunikację jako gość
Prosta metoda:
-
Znajdź obiekt firmy na Airbnb.
-
Zarezerwuj go z możliwością darmowego anulowania.
-
Sprawdź, jak szybko i profesjonalnie odpowiadają.
Od jakości komunikacji zależy ocena i rentowność Twojego mieszkania.
4. Przykład wiarygodnego operatora: Batumi Apartment Management
Firma spełnia wszystkie standardy profesjonalnego zarządzania:
-
profesjonalne zdjęcia i nowoczesny design, wyróżniające obiekt spośród setek podobnych;
-
optymalizacja na Airbnb, dynamiczne ustalanie cen, praca z opiniami;
-
silny lokalny zespół sprzątania i wsparcia technicznego;
-
strategia niskiego sezonu utrzymująca wysoką wypełnialność;
-
pełne zarządzanie na miejscu, a nie zdalne „jakoś się tym zajmiemy”.
To przykład operatora, który stawia na rzeczywiste wyniki właściciela.
5. Podsumowanie: cechy wiarygodnej firmy zarządzającej
Wiarygodna firma:
-
nie daje nierealistycznych gwarancji dochodowości;
-
działa transparentnie;
-
posiada mocne portfolio;
-
wykonuje wysokiej jakości zdjęcia i design;
-
stosuje dynamiczne ustalanie cen;
-
szybko odpowiada na zapytania gości;
-
zapewnia stabilną wypełnialność przez cały rok.
Tylko takie zarządzanie przynosi rzeczywiste zyski, a nie piękne obietnice.
